第174章 方向是错的
张明远弯下腰，拉开脚边的帆布包拉链。
他从里面掏出一沓订好的a4纸，放在转盘上，转到了孙志面前。
“这是我这两天跑遍北岳区，做的一份草案。”
陈宇听得一脸懵逼，远哥啥时跑了两天北岳区自己咋不知道，殊不知，张明远是利用自己前世的记忆，加查阅一些资料做出的报告。
张明远声音平稳。
“孙顾问既然是行家，应该能看懂这些数据。”
孙志瞥了一眼那份全是手写表格和简陋地图的纸张，本想嘲笑两句“业余”，但当他的目光扫过第一行数据时，眼神凝固了。
“核心辐射区，1公里范围內。”
张明远没管他的反应，手指在桌面上轻轻敲击，如数家珍。
“北岳纺织厂一至四號家属院，住户一万两千户，常住人口四万。主力人群年龄45岁以上，主要收入来源是买断工龄的补偿金和退休金。恩格尔係数极高，除了吃喝，几乎没有额外消费。”
“次级辐射区，3公里范围內。”
“小王庄城中村，正在拆迁的棚户区，还有两个刚交付的回迁小区。住户多为外来务工人员和回迁农民。平均月收入在500元以下。”
张明远抬起头，看著孙志。
“孙顾问，这就是你所谓的『精英阶层』？”
孙志拿著资料的手指紧了紧。
这些数据太详实了，甚至比他手底下那个团队坐在办公室里做出来的还要细致。
“再看客源画像。”
张明远继续输出，嘴里蹦出的全是后世成熟的商业术语。
“这一片区域的消费特徵是：价格敏感度极高，品牌忠诚度极低，时间成本极低。”
“他们愿意为了省两毛钱的菜价，多走两站路；愿意为了领一盒免费鸡蛋，早上五点去排队。”
“但他们绝不会为了喝一杯三十块钱的咖啡，或者买一件两千块的衣服，踏进你的商场半步。”
张明远身子后仰，靠在椅背上，给出了那个残酷的结论。
“所以，平安广场的定位，从根子上就错了。”
“它不是什么城市cbd，也不是高端名片。”
“在那片被老厂房和回迁楼包围的孤岛上，它只能是，也必须是一个服务於大眾、接地气的区域生活中心。”
“高端？”张明远嗤笑一声，“那是死路。”
包间里只剩下空调出风口的嘶嘶声。
陈遇欢手里的烟烧到了尽头，他忘了抽，眼神在张明远和那份资料之间来回游移。
他虽然不懂那些专业术语，但他听得懂人话。张明远描述的那群“为了两毛钱排队”的大爷大妈，太真实了，每天早上天不亮就在那块地的墙根底下蹲著呢。
孙志放下了手中的资料。
他收起了最初的那份轻视，推了推鼻樑上的金丝眼镜，神色变得异常严肃。
行家。
眼前这个年轻人，虽然穿著土气，但嘴里蹦出来的“客源画像”、“恩格尔係数”、“价格敏感度”，全是硬得不能再硬的乾货。而且这份调研数据的详实程度，让他这个所谓的首席顾问都感到汗顏。
但是。
作为拿著高薪的“海归精英”，作为陈遇欢重金聘请的顾问，他的专业尊严不允许他就这样被一个毛头小子全盘否定。
尤其是听到“低端”、“接地气”这种词用来形容他精心策划的项目时，孙志的眉头不自觉地皱了起来。
“张先生。”
孙志坐直了身体，语气虽然客气了不少，但依然强硬。
“你的数据很详实，调研也很辛苦。这一点，我认可。”
他话锋一转。
“但商业地產的开发，不是看现在，而是看未来。我们做的是『造城』，是通过高端物业来筛选客户，来提升板块价值。”
孙志指著那份资料，摇了摇头。
“如果按照你的思路，把平安广场做成一个大卖场，那这块地的商业价值就彻底废了。高端品牌不会进驻一个满地烂菜叶的地方，有消费力的客户也会因为环境嘈杂而流失。”
他盯著张明远，眼神锐利。
“我们不能因为周围全是穷人，就只能盖贫民窟。那样的话，陈少拿这块地的意义何在？我们要做的，是改变这个区域，而不是迎合这个区域的落后。”
“孙顾问，从长线逻辑看，做高端，拉升板块价值，这条路没错。”
张明远没有反驳他的理论，反而点了点头，甚至给孙志倒了一杯茶。
“这也確实是房地產开发的终极目標。”
孙志脸色稍缓，刚想说话，张明远却摆了摆手，话锋骤转。
“但也请你看清楚现实。”
他手指在那张简陋的手绘地图上划了一圈，圈住了大片的阴影区域。
“要把这几万户低收入群体迁走，把周边的老旧厂房拆乾净，再把新的cbd建起来，形成气候。这中间的拆迁、安置、建设周期，至少需要五到十年。”
张明远看向一直沉默的陈遇欢。
“陈少，这五到十年的现金流空窗期，平安广场耗得起吗？陈家的资金炼，拖得起吗？”
陈遇欢夹烟的手指颤了一下。
这是他的死穴。
他是来省城开疆拓土的，家里老头子给的资金有限，如果项目陷进长周期的泥潭里回不了款，不用等五年，两年他就得灰溜溜滚回大川市。
“再说竞爭环境。”
见陈遇欢不说话，张明远继续加码，像是在宣读判决书。
“现在的省城，高端商业这块蛋糕，早就被瓜分得差不多了。”
“城东有港资背景的『锦绣国际』，城中有国资委控股的『远洋百货』，再加上正如日中天的『盛世金源』。”
张明远数著这几个名字，每一个都是沉甸甸的金字招牌，是省城商业版图上不可撼动的巨头。
“这些都是全国一流、甚至有外资背景的商业巨头。他们有著成熟的全球招商体系，有著深不见底的资金池，更有运营高端项目的丰富经验。”
他看著陈遇欢，毫不客气地戳破了那层窗户纸。
“陈氏地產在大川市是龙，是地头蛇。但到了省城，面对这些已经盘踞多年的鱷鱼。”
张明远摊开手，眼神冷峻。
“恕我直言。”
“论资金，论经验，论品牌號召力。”
“你的竞爭力，根本不够看。”
他从里面掏出一沓订好的a4纸，放在转盘上，转到了孙志面前。
“这是我这两天跑遍北岳区，做的一份草案。”
陈宇听得一脸懵逼，远哥啥时跑了两天北岳区自己咋不知道，殊不知，张明远是利用自己前世的记忆，加查阅一些资料做出的报告。
张明远声音平稳。
“孙顾问既然是行家，应该能看懂这些数据。”
孙志瞥了一眼那份全是手写表格和简陋地图的纸张，本想嘲笑两句“业余”，但当他的目光扫过第一行数据时，眼神凝固了。
“核心辐射区，1公里范围內。”
张明远没管他的反应，手指在桌面上轻轻敲击，如数家珍。
“北岳纺织厂一至四號家属院，住户一万两千户，常住人口四万。主力人群年龄45岁以上，主要收入来源是买断工龄的补偿金和退休金。恩格尔係数极高，除了吃喝，几乎没有额外消费。”
“次级辐射区，3公里范围內。”
“小王庄城中村，正在拆迁的棚户区，还有两个刚交付的回迁小区。住户多为外来务工人员和回迁农民。平均月收入在500元以下。”
张明远抬起头，看著孙志。
“孙顾问，这就是你所谓的『精英阶层』？”
孙志拿著资料的手指紧了紧。
这些数据太详实了，甚至比他手底下那个团队坐在办公室里做出来的还要细致。
“再看客源画像。”
张明远继续输出，嘴里蹦出的全是后世成熟的商业术语。
“这一片区域的消费特徵是：价格敏感度极高，品牌忠诚度极低，时间成本极低。”
“他们愿意为了省两毛钱的菜价，多走两站路；愿意为了领一盒免费鸡蛋，早上五点去排队。”
“但他们绝不会为了喝一杯三十块钱的咖啡，或者买一件两千块的衣服，踏进你的商场半步。”
张明远身子后仰，靠在椅背上，给出了那个残酷的结论。
“所以，平安广场的定位，从根子上就错了。”
“它不是什么城市cbd，也不是高端名片。”
“在那片被老厂房和回迁楼包围的孤岛上，它只能是，也必须是一个服务於大眾、接地气的区域生活中心。”
“高端？”张明远嗤笑一声，“那是死路。”
包间里只剩下空调出风口的嘶嘶声。
陈遇欢手里的烟烧到了尽头，他忘了抽，眼神在张明远和那份资料之间来回游移。
他虽然不懂那些专业术语，但他听得懂人话。张明远描述的那群“为了两毛钱排队”的大爷大妈，太真实了，每天早上天不亮就在那块地的墙根底下蹲著呢。
孙志放下了手中的资料。
他收起了最初的那份轻视，推了推鼻樑上的金丝眼镜，神色变得异常严肃。
行家。
眼前这个年轻人，虽然穿著土气，但嘴里蹦出来的“客源画像”、“恩格尔係数”、“价格敏感度”，全是硬得不能再硬的乾货。而且这份调研数据的详实程度，让他这个所谓的首席顾问都感到汗顏。
但是。
作为拿著高薪的“海归精英”，作为陈遇欢重金聘请的顾问，他的专业尊严不允许他就这样被一个毛头小子全盘否定。
尤其是听到“低端”、“接地气”这种词用来形容他精心策划的项目时，孙志的眉头不自觉地皱了起来。
“张先生。”
孙志坐直了身体，语气虽然客气了不少，但依然强硬。
“你的数据很详实，调研也很辛苦。这一点，我认可。”
他话锋一转。
“但商业地產的开发，不是看现在，而是看未来。我们做的是『造城』，是通过高端物业来筛选客户，来提升板块价值。”
孙志指著那份资料，摇了摇头。
“如果按照你的思路，把平安广场做成一个大卖场，那这块地的商业价值就彻底废了。高端品牌不会进驻一个满地烂菜叶的地方，有消费力的客户也会因为环境嘈杂而流失。”
他盯著张明远，眼神锐利。
“我们不能因为周围全是穷人，就只能盖贫民窟。那样的话，陈少拿这块地的意义何在？我们要做的，是改变这个区域，而不是迎合这个区域的落后。”
“孙顾问，从长线逻辑看，做高端，拉升板块价值，这条路没错。”
张明远没有反驳他的理论，反而点了点头，甚至给孙志倒了一杯茶。
“这也確实是房地產开发的终极目標。”
孙志脸色稍缓，刚想说话，张明远却摆了摆手，话锋骤转。
“但也请你看清楚现实。”
他手指在那张简陋的手绘地图上划了一圈，圈住了大片的阴影区域。
“要把这几万户低收入群体迁走，把周边的老旧厂房拆乾净，再把新的cbd建起来，形成气候。这中间的拆迁、安置、建设周期，至少需要五到十年。”
张明远看向一直沉默的陈遇欢。
“陈少，这五到十年的现金流空窗期，平安广场耗得起吗？陈家的资金炼，拖得起吗？”
陈遇欢夹烟的手指颤了一下。
这是他的死穴。
他是来省城开疆拓土的，家里老头子给的资金有限，如果项目陷进长周期的泥潭里回不了款，不用等五年，两年他就得灰溜溜滚回大川市。
“再说竞爭环境。”
见陈遇欢不说话，张明远继续加码，像是在宣读判决书。
“现在的省城，高端商业这块蛋糕，早就被瓜分得差不多了。”
“城东有港资背景的『锦绣国际』，城中有国资委控股的『远洋百货』，再加上正如日中天的『盛世金源』。”
张明远数著这几个名字，每一个都是沉甸甸的金字招牌，是省城商业版图上不可撼动的巨头。
“这些都是全国一流、甚至有外资背景的商业巨头。他们有著成熟的全球招商体系，有著深不见底的资金池，更有运营高端项目的丰富经验。”
他看著陈遇欢，毫不客气地戳破了那层窗户纸。
“陈氏地產在大川市是龙，是地头蛇。但到了省城，面对这些已经盘踞多年的鱷鱼。”
张明远摊开手，眼神冷峻。
“恕我直言。”
“论资金，论经验，论品牌號召力。”
“你的竞爭力，根本不够看。”